东莞商业地产界再出大事：格子铺的困局

导读：据了解，受2010年国家调控住宅市场影响，2011年起，东莞商业地产掀起了继2003年以来的第二波开发热潮，商业地产项目呈遍地开花之势。

究因

为什么那么多格子铺项目或关门倒闭，或推迟开业，或经营惨淡?是什么导致了格子铺项目如此高的失败率?

追求短期盈利而忽视长期经营

“商业地产的盈利模式，决定了它的命运。”正太凯盈总经理助理何月媛表示，追求短期卖铺盈利，而忽视长期经营，是很多商业地产，尤其是格子铺项目，失败的主因。“香港的商业地产都是不卖铺的，国内万达、万科等大开发商或一些思虑长远的开发商一般也都是自己持有购物中心或商场，只把可以独立经营的街铺拿出来卖。”

东莞市世纪广场建造有限公司总经理邓学冠也表示，商业地产能不能生存，能不能做强做大，要看运营方的获利点是什么，如果获利点是长期经营，它就有可能做强做大;如果获利点是短期卖铺，那么它卖铺之后就很有可能无心经营，致使项目失败。“格子铺项目多数都是靠卖铺回笼资金，这就增加了经营的风险。其实，很多格子铺项目不是不想长期经营，而是一旦长期经营，资金链就会拉长，而他们却没有这么雄厚的实力。”

电商冲击

“现在再谈电商对实体商业的冲击已不是个新鲜话题，但电商又确确实实冲击着东莞的商业地产。”邓学冠表示，2013年，东莞电子商务交易额达2300亿元，同比增长28%。2014年，东莞的电子商务交易额达2900亿元，占全国电子商务交易额比重达2.2%，显著高于东莞占全国GDP的比重0.9%。至2014年，东莞电商网络经营主体已达5.4万户，网络经营主体总量占全省14.7%，全省地市排名第一。2014年东莞中小企业电子商务应用率超过50%，比2013年提高10个百分点左右，为国内电商环境最佳城市之一。“电商大大分流了传统商业的客流，造成格子铺项目经营更加困难”。

专业商业地产人才匮乏

“格子铺项目的成功，要建立在统一经营、统一管理、统一推广之上，这就需要有一个强大的运营管理团队，由很多专业运营商业地产的人才组成。”邓学冠说道。“现在很多开发商、运营商缺乏市场前瞻性，看到有利可图，就一窝蜂地去开发格子铺项目，然而由于没有由专业人才组成的运营管理团队去运营，大家的招商方案大同小异，不外乎就是百货卖场加电影院，毫无特色的同质化竞争，加速了一些格子铺项目的淘汰速度。”

东莞房地产协会秘书长陈骏良认为，商业项目分割成面积不大的格子铺，重新包装后推出市场回笼资金，但经营还是需要连片经营，这就要求运营管理团队有专业的商业地产运营能力，一旦人才、经营管理水平达不到要求，就有很大可能失败。“运营格子铺项目，是一项很专业的工作”。

出路

目前，市场上格子铺项目的失败案例越来越多，格子铺的出路究竟在哪里?

捋清权利主体关系

所谓格子铺，一般与可以独立经营的街铺相对而言，指的是商场中分散出售的小面积内铺。

东莞市场上的格子铺产权关系相当复杂。有的格子铺项目，是开发商委托运营商代为销售、招商、运营，这种格子铺一般是有产权的，如鸿福少年艺术宫殿。有的格子铺项目，是投资商整体收购一些旧商业项目，分割成面积不大的格子铺，重新包装后推出市场，其中，有的格子铺是有产权的，如万菱广场;有的格子铺不销售产权，而是长期出租20年的使用权，如凤凰时尚城。有的格子铺项目，则是投资商长期租赁一些旧商业项目，重新包装后再在市场上转租格子铺的使用权，投资商就相当于二房东，如潮汇星城。

“不管这些项目如何经营，首先要捋清权利主体关系。”何月媛表示，只有捋清了权利主体关系，明确谁在经营上负主要责任，再以法律手段加以限制，才能促使其更加卖力地经营，才能更好地保障格子铺买家的利益。

格子铺互联网化

在市场多元化的今天，想要将格子铺经营好，除了门槛低、招租便宜外，格子铺的发展和转型还需要挖掘更多的元素。

邓学冠表示，在“互联网+”战略兴起后，很多行业都在互联网化，格子铺也不能例外，在未来，消费者再也不可能退回到信息闭塞、没有自主选择的非互联网时代。如今网店的兴起，正为格子铺的发展提供了空间，网店毕竟缺少实物展示的平台，格子铺可将自己的店铺销售的产品集中后并通过网络推广旗下租客的产品，也可以将格子铺作为网店的实物展示区。

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商铺投资指导

相比住宅，商铺投资要求更为专业，投资难度、风险更大，当前广大市民所掌握的商业地产知识还不足以支持投资实践，那么不具备商业地产专业知识的普罗大众如何投资商铺才能更稳妥呢?

1、商铺所在地段人气一定要旺

“不要轻信开发商说的，一旦项目开业就会带旺人气。”邓学冠表示，一定要确认，在项目开发之前，这里的人气也一样很足。

“旺地才会旺财，有了人气，即使商家频繁更换，也不影响投资者收租。” 邓学冠说道。

2、紧跟城市发展规划投资商铺

邓学冠表示，城市发展规划是影响商铺地段价值的重要因素，一个本来位置较偏的商铺可以因为地处地铁出口而价值倍增，一个位于商业旺区的商铺也可能因为新修的立交桥而败落。

3、商铺投资回报率一定要高

何月媛表示，在买商铺时不能只考虑价格，更要考虑投资回报率，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。“如果一套商铺五六万元一平方米，租金却只有100元/平方米·月，投资回报就完全不合理，就没有投资价值。一般而言，投资回报率应该在8%。”