东莞地铁R2线为沿线商业地产带来新商机
导读：轨道交通R2线即将开通，将为沿线商业带来怎样的影响？轨道交通带来了大量的人流，提升交通网络覆盖面，蕴含巨大商机。
沿线商业如何与轨道交通对接，如何形成集聚效应，如何实现高水平发展……它们不仅关乎沿线商业发展走向，也与东莞商业如何发展关系密切。
聚集人气，拓展客源
R2线是东莞轨道交通首条路线，受到广泛关注。轨道交通的开通，市民出行受益的同时，对沿线商业的影响显而易见，如何将出行人流转变为消费人流，这是摆在商业项目运营者面前的话题，也是沿线镇街所要考虑的问题。
纵观R2线穿越的路径，共设置了15个站点，覆盖了石龙、茶山、东城、南城、厚街、虎门6个镇街。R2线所覆盖的区域很具典型性，无论是商业还是产业，都是东莞发展的风向标。R2线带来发展机遇的同时，对于探索沿线区域的商业发展，具有重要的示范意义。
石龙火车站作为R2线始发点，是R2线、广深铁路、穗莞深城际、莞惠城际的交通枢纽，是聚集人气的桥头堡。石龙火车站通过R2线对接市中心及沿线镇街，使得沿线商业项目受益于人流的贯通，带动沿线项目之间的人流对接。
R2 线途经市中心，沿线都是商业核心区域，集中了众多的商业项目，以站点为中心布局，向着周边不断延伸。天宝站、东城站、旗峰公园站为东城重要的商业网点，沿 途集中了万达广场、卓越时代广场、世博广场、盈锋家居广场、美汇名家、世纪广场、星玺广场、君豪商业中心等众多大型项目，构筑了东莞规模最大的商圈，这些 项目不久有望连成一体，实现消费人流的聚集。南城为东莞的中央商务区所在地，拥有鸿福路站、西平站、蛤地站，鸿福路集中了嘉信茂广场、时尚岛、海雅百货、 沃尔玛、家乐福等大型商业机构，西平站作为南城商业发展的重心，集中了密集的商业。轨道交通的到来，不仅让南城各区域形成人流对接，而且实现了与东城的对 接，转变为一体化，形成整体性的、规模化的集聚效应。
厚街是沿线商业举足轻重的一环。 厚街分布有陈屋站、寮厦站、珊美站、展览中心站4个站点，贯穿厚街商业的中轴线，通过轨道交通实现客源的拓展，对于厚街独有的商业与产业相结合的发展模 式，具有很强的推动作用。虎门虽然只有虎门火车站单一站点，不过作为交通枢纽，与石龙火车站相呼应，同样起到了聚集人气的桥头堡作用。
促进转型，盘活资源
轨道交通所到之处，皆是人流，皆是商机，轨道交通对商业的带动作用是不容置疑的。沿线商业项目如何借力轨道交通，实现人流、物流、资金流的最大价值，适应轨道交通到来的新环境、新需求，无疑是商业项目实现优质化发展的重要路径。
在 东城站不远处，盈锋家居广场正在密锣紧鼓地装修，这里将打造为大型的时尚综合体。“双地铁口之间，财富汇聚之地，12万平方米时尚综合体，财富随手可得” 等广告语非常突出，尤其突出了“双地铁口之间”的优势条件。该项目位于天宝站与东城站之间，地理优势明显。项目负责人表示：“盈锋家居广场以高档家居作为 主定位，如今改造升级为盈锋购物广场。区域竞争非常激烈，如果不转型升级，就无法参与市场竞争，项目的区位优势随着轨道交通而更为凸显，因而花巨资进行升 级改造。”
盈锋购物广场虽然比邻万达广场、世博广场等商业大鳄，周边分布了东方威尼斯 广场、君尚百货、地王广场等大型项目，不过盈锋家居广场依然“执意”进行改造升级。项目负责人表示，看好轨道交通带来的机遇，大量的人流涌来市中心，如果 盈锋家居广场没有提升消费环境与硬件设施，会错过发展机会。只有不断完善硬件，才能获得生存的空间。
君尚百货也按捺不住了。君尚百货为知名百货天虹商场的升级版，天虹商场近年来为适应市场竞争，改造为君尚百货，提升了档次。随着轨道交通的到来，君尚百货着手开始细化装修。进驻该商场的知名品牌顺电电器，正在装修升级，将为消费者带来全新的体验。
君 尚百货总经理黄国军表示，商场要打造时尚家庭第三生活空间，突出时尚、家庭两大主题，将打造邂逅广场，设立轻餐区，打造大型书吧，将图书与咖啡结合起来营 造特色体验。“经营业态的调整，是基于市场的需要，现在遇到了轨道交通的利好因素，因而需要升级改造，将项目做得更有特色。”
位 于东纵商圈的地王商业广场、东湖花园商城近年来接连受挫。地王商业广场出现人流锐减、较高空置率等问题，虽然一度将物业资源进行整合发展，不过项目经营要 么以失败告终，要么陷入招商困境。东湖花园商城曾为市区最大的商场，如今出现了很高的空置率。东纵商圈原先高度集中的人流，被分散到东城商圈及周边其他商 业项目，如何将人流吸引回来，或者吸引更多外来客源，成为“拯救”东纵商圈的重要渠道。轨道交通的开通，有望改变目前的窘况，不仅聚集人流，同时盘活了闲 置物业。
火车站所在地石龙镇，大型城市综合体汇星商业中心日前正式动工。该项目是石龙 打造火车站商圈的一大举措，项目预计工程总投资7亿元，将汇集国际级购物中心、超甲级写字楼、主题商务酒店、情景步行街、风情美食广场、铂金公寓等。目 前，石龙镇已对新东莞火车站周边产业圈进行规划定位，在注重储备土地资源的同时，逐步推进“三旧”改造，努力构建一个以西湖区新东莞火车站为依托的人流和 物流繁荣兴旺的第三产业发展新区。相对于茶山镇，这些年一批投资规模大、经济效益高、发展前景好的重大优质项目相继落户茶山，对全镇固定资产投资的拉动作 用明显。
整体规划，融合发展
东 莞商圈分布密度过多，重复性建设严重，消费定位与功能划分混乱，商圈之间联动性弱等问题，一直备受诟病。东莞商圈不缺数量，不缺规模，缺的就是整体规划， 融合发展。东莞市委党校经济学教研室主任李秋阳表示，促进商圈的联动发展，带动人流的对接，这是可以通过措施来改善的。借力轨道交通的契机，加大对商圈整 体规划的力度，是一个改变现状的不错做法。
在瞬息万变的时代，面对日渐激烈的市场竞 争，进行整体规划，融合发展，显得极其重要，借力轨道交通的影响，既扭转商业项目遍地开花、无序发展的状态，又确保拥有健康、稳健的发展态势。无论是商圈 内部的具体项目，还是相邻商圈之间的发展定位与功能划分，均需要注重整体规划，融合发展，才是长远的发展之计。
商 圈内部如何进行整体规划，如何进行融合发展，凸显了商业发展的集聚效应。东城商圈为东莞商业分布密度最高的，万达广场为“高大上”项目，具有很强的辐射 力，那么万达广场周边的商业项目需要形成错位发展的意识，做好精准的定位。新建成的卓越时代广场紧挨着万达广场，目前进入招商阶段，自觉与万达广场形成错 位发展。卓越集团东莞分公司总经理助理逄臻表示，卓越时代广场实施了一系列举措，包括：引进不同的商业品牌；引进具有经营特色的商家；引进承租能力和经营 能力都强的商家；项目会有专业的商业运营团队，根据招商运营情况适时调整更新等，尽量做到错位发展，融入发展。
整 体规划、融合发展的重要性与必要性，在商圈之间表现得尤为突出。只有使得相邻的消费区域形成互补与互动，才能避免恶性竞争，实现人流的对接。东城商圈与莞 城东纵商圈相邻，两者的消费人气存在很大的差距，通过轨道交通实现项目的对接、人流的对接，对于增强两大商圈的聚集力，产生积极的带动作用。既然东城打造 综合型的时尚商圈，定位为高端、精细，那么莞城不妨打造为消费的大后方，做好传统消费的延伸内容，像打造儿童城、培训基地、运动用品集散地等，进行互补互 动，将起到了事半功倍的效果。
格兰名筑临近天宝站，是东城第一个成片拆迁改造动工建设 的项目。该项目位置突出，与轨道交通进行无缝对接，让开发商对项目的建设及未来运营充满信心。格兰名筑市场部经理聂芳芳表示，项目临近万达广场、世博广 场，离东城中心只是一个红绿灯的距离，将与商圈形成互动与互补。“广深的投资者已有实战经验与亲身体会，因而项目吸引了不少广深的客源，东莞的客源也在体 验中，只要市区大商圈通过整合发展，创造优质的消费环境，必然会受到市场的青睐。”
提升产业，凸显优势
借助轨道交通契机，集中人流、物流、资金流优势，将商业层面升级为产业层面，形成产业集群效应，将轨道交通的影响力与带动力发挥到最大价值。纵观沿线设置的站点，聚集了优质的商业资源与产业基础，可以促成两者之间融会贯通，互为提升。
从 天宝站延伸至东城站，沿途除了遍布的商场之外，还有服务该区域发展的产业项目。东方威尼斯广场为东纵商圈上规模最大的商业项目之一，早前定位为综合性经营 业态，不过聚集能力较弱，招商未见突破。该项目附近形成了以罗沙新兴装饰材料城为龙头，遍布周边的批发集散地，东方威尼斯广场借势进行转型升级，融入该区 域的商业布局，引进了很多高端门店，形成了集聚效应。随着轨道交通的开通，罗沙装饰材料批发集散地有望重新吸引更多镇街的消费客源。一瓷砖门店负责人表 示，现在外出消费有休闲化的趋势，市民前来选购产品，也顺便到附近逛逛，随着周边的商业配套不断完善，轨道交通带来快捷的出行方式，且项目位于沿线，预计 前来消费的镇街客户将会大幅增加。
借助优势资源形成产业项目，在镇街同样表现突出。展 览中心站是沿线的重要站点，被视为厚街镇借力轨道交通推动转型升级的引擎。对于R2线的机遇，厚街商家已经是摩拳擦掌。日前，现代会展公司透露将把会展、 商贸、酒店三大资源进行融合，打造“展贸综合体”，并将广东现代展馆与R2线的地下出口进行连通，让观众能够便捷地进出展馆。广东现代国际展览中心计划用 5至10年大力发展“互联网+会展服务业”，将打造互联网会展服务平台作为重要发展目标。业内人士普遍认为，东莞轨道交通2号线的通车，将对东莞会展业的 发展带来巨大的促进作用。
轨道交通不仅带动商业业态的多元化、商贸品牌的形成，同时带 动了沿线镇街对发展定位进行整体规划，像石龙在努力构建一个以新东莞火车站为依托的第三产业发展新区，茶山镇提出打造“大市区的交通门户和副中心”，石排 镇提出打造“城市的门户”等。无疑，东莞火车站给予了周边镇街一个难得的发展机会，“东莞火车站+轻轨R2线”这样的“强强联合”，势必会给周边区域带来 无限生机，将成为带动周边发展的“增长极”。
■延伸
“城市彩贝”借力R2线
打造立体式商业格局
R2 线东城站位于东城商圈与莞城东纵商圈的交会处，处于市中心核心位置，地理优势凸显，周边遍布商业项目。如何整合规划商圈资源，如何助力商圈做大做强？随着 轨道交通的加快建设，市中心商业探索融合发展之路显得愈加重要。东城加快推进“城市彩贝”交通枢纽工程的规划建设，以图克服商业资源分散的弊端，发挥集聚 发展效应。
“城市彩贝”项目位于世博片区西北角，即万达广场北端、卓越时代广场右侧地 块，这里不久将崛起一个现代化的空中连廊，打造无缝对接轨道交通人流的慢行系统，让人流进入各个商场。东城“三旧”改造办公室有关负责人表示，“城市彩 贝”是轨道交通沿线的交通枢纽工程，构筑了充满现代化气息的空中连廊，即顺着沿线各大商业项目建立二层慢行系统，将整个区域的商业项目连接起来，实现人流 的流通、客源的对接。
按照规划，“城市彩贝”至少覆盖万达世博组团、设计师酒店组团、 东城东组团，并以万达广场、世博广场为中心，向周边的商业项目扩展。记者看到，按照长远规划，空中连廊将延伸至两公里外的乌石岗地块商业项目以及星河城帕 萨迪纳商业区。东城“三旧”改造办公室有关负责人表示，这只是未来构想，还得看以后的发展情况，现阶段肯定是覆盖东城站周边的各个商业项目。
“城市彩贝”工程让人眼前一亮，项目将采用“地下站点通道商业空间+地面商业空间+空中彩贝系统商业空间”的设计理念，打造立体式商业规划模式，从地铁——地下商业——下沉广场、商业步行街、空中走廊、架空平台——彩贝系统，最大程度地保持了商业空间体验的连续性。
目 前，东城商圈内部的道路贯通工程在推进，商圈集聚发展已具规模，这对东城商业实施融合发展战略是一个难得的机遇。业界专业人士认为，东城借力“城市彩贝” 工程，试图实现东城商圈内部与莞城东纵商圈之间形成人流对接，资源共享，互补提升，以城市综合设计手法，提供一站式的消费体验。
值得一提的是，东城商圈地下空间将实现有机结合，打造连续的地下商业空间。届时，片区内各项目，包括万达广场、世博广场、卓越时代广场、交通枢纽工程地块的地下空间全部连通，并与轨道出入口对接，形成一个地下步行网络，整个地下连通空间商业建筑面积超过13万平方米。
“城 市彩贝”成为东城推进商业高端化的重要载体，慢行系统的规划将参照国内外先进经验，着力细化道路设计，并通过地块的整合设计，从地铁、地下商业、下沉广 场、商业步行街、彩贝连廊系统的紧密连接，打造连续、开放、丰富的步行环境。“城市彩贝”被寄予厚望，外界希望该工程推动东城商圈与莞城东纵商圈融合发 展，既助力东城商业上新台阶，又盘活莞城的商业资源，激活发展潜力，使得两者互为提升，相得益彰。
东 莞市政协委员梁聚峰关注到商圈的对接问题。他说，商圈已成规模，关键就是做好相互间的对接与互补。交通是商圈发展的软肋，以往缺乏将交通重新规划、整合发 展，如今遇到轨道交通的难得机遇，将是完善交通系统的重要节点，对交通进行大手笔、高起点的规划建设，有利于商圈融合发展。
■访谈
玩活“一盘棋”形成商圈资源互补
东莞市政协委员梁聚峰：
近日，记者就“轨道交通2号线带来哪些商机”采访了东莞市政协委员梁聚峰。
梁聚峰说，轨道交通带来了很好的发展机遇，对沿线商业有很大的推动作用，为了适应新环境的发展要求，应该未雨绸缪，提前考虑与轨道交通的对接。轨道交通沿线 是纵向发展的，影响着城市的建设，公共交通要进行整体规划，特别强调与轨道交通的对接。东莞的现代交通发展不尽如人意，原因有很多，规划不科学是一个很重 要的原因，这次利用轨道交通契机，对公共交通进行全新规划，可提升整个城市的商业水平，另外，城市的发展布局借助轨道交通契机，可进行深层次的改变。
对接交通其实就是在地铁沿线提升集聚能力，政府要发挥整体规划的作用，让商业既要集聚发展，又要个性互补，尽量做到有所错位。
东莞的商圈在不断崛起、扩容，通过轨道交通，实现各个商圈的对接，形成资源互补，是促进商圈做大做强的重要路径。像莞城可以借助轨道交通，盘活现有的物业资 源，形成新的出路。轨道交通会使人流、物流、资金流、信息流等大幅度地增加、丰富起来，商圈之间要形成协同合作机制，具有“一盘棋”的意识，积极介入，共 同解决区域的共性问题。
梁聚峰指出，具体到商圈本身，也要积极探索新的发展思路，像莞 城面对人流不足等问题，可以通过轨道交通的契机，发展自己的特色产业，莞城具有传统文化、手工艺等优势，不妨打造旅游观光商业。轨道交通能够聚集各镇街及 周边城市的客源，莞城的传统特色与东城的时尚消费可以结合起来，既丰富消费的内容，又形成互补的定位。有了精准的定位，加上有完善的对接网络，就会增强商 圈的吸引力，提升商业项目的竞争力。“城市彩贝”通过搭建空中连廊的方式，实现了贯通周边各大商场的便捷，让商圈连起来，让大家不用下楼，不用过马路，直 接从一个商业体走到另一个商业体，这是非常值得期待的。