380元租个座位当“创客”

导读：东莞商业地产开发新一轮的洗牌已经开始。

东莞旧商业项目转型做“创客空间” 盘活经营不理想的商业体

文/广州日报记者蒋幸端 图/广州日报记者卢政

只要花380元/月租一个座位，就可以进驻办公楼开始创业了，还有专业人士提供指导，甚至获得资金投资。今年以来，随着“大众创业”的兴起，东莞地产行业开始出现为“创客”提供“创客空间”的写字楼，一些老旧的商业地产项目也借此转型成“创客空间”，借机盘活经营不理想的商业体。

现象：旧商业项目变身新型办公室

东莞市工商局局长范燕彬今年在做客阳光热线时介绍，去年东莞新增企业主体比2012年增加超30%，其中98%都是私营企业和个体户，且以创业者为主。“全民创业”成为时下盛行的一种风气，为了迎合创业大军，东莞不少旧商业项目也纷纷转型成创客写字楼，迎接新的春天。

“只要租一个座位就可以创业，我们提供法律、融资、会计、总台等商务服务。”田禾集团常务副总裁李健康告诉记者，为了成功地转型，他们考察了全国许多地方，终于决定把田禾国际名酒城转型成“东莞we work全服务式办公室”。

他为记者描述这种新型办公室的蓝图：“这里将是创业者的天下，在开阔的空间里办公，不同的公司之间可以互相交流，还有健身房、篮球场，配备会议室、商务中心等，可以说只要搬一台电脑进来，就能创业了。”他告诉记者，东莞有不少人想创业，虽然能真正创业成功的不多，但是创业的经验却难能可贵，“东莞we work”的设想可以让创业者能够花最少的钱，来尝试创业。此外，“我们还联合了大学生创业指导中心提供指导，集团还提供2000万元的扶持基金，选择一些合适项目来投资”。

不过，转型“创客空间”的主要目的仍然是盘活田禾国际名酒城这个商业地产项目，由于当初定位的失败，该项目经营并不理想，开发商希望通过转型“创客空间”这种新型模式的写字楼来盘活这个2万平方米的商业体。

记者了解到，东莞将推行“一址多照”登记等多项措施，培育以一张办公桌为单元的创客空间，降低创业成本。业内人士认为，这些措施为旧商业体转型成“创客空间”提供了便利，如原来一个商铺，现在可以拆分注册多家企业，提供给创客们。

原因：商业地产不景气急需转型

近年来，在万达、万科的带动之下，东莞的商业地产项目开发空前繁荣，第二轮商业地产开发高潮到来，然而，随着新的大型商业综合体不断落地，旧的商业地产项目生存空间被挤压，一些定位不准确的商业体被空置，甚至倒闭，面对激烈的竞争，旧商业地产项目需要通过转型重新盘活。

日前，东城商业中心区项目潮汇星城运营方东莞市天日实业投资有限公司宣布倒闭，公司所有资产均已被查封、扣押或冻结。此前，该项目将原来的街铺重新改造成潮汇星城，但是招商并不理想，于去年9月开业，仅维持了不到一年的时间，就因人气惨淡而关门。

此外，南城的鸿福少年艺术宫殿也因为经营商和开发商之间的纠纷，没有开业就已经关门，原来招商的品牌也随之撤走。南城西平的凤凰时尚城于2013年开放营销中心，一直到现在都没有正式营业，据业内人士透露，由于招商不顺利，开业时间被一再推迟。

记者发现，这些商业项目大多位于商业发达的中心城区，由原有的旧项目改造而成，位置一般都很好。但是由于定位不合理、竞争激烈等问题，招商困难，人气不足，导致经营不善，有的甚至没有开业就被迫关门。显然，在这一轮东莞的商业地产开发大潮当中，新一轮的洗牌已经开始。

面对商业地产项目的空置，业内人士认为，通过重新定位转型或可以盘活部分商业地产项目。在第一轮的商业地产开发潮中，2003年开发的华南MALL几经浮沉，重新定位后于去年重新开业，引进超市、百货商场和餐饮业等，目前已经逐渐盘活，成为成功的案例。

不过，创客的出现给一些旧商业地产项目提供了新的转型方向。李健康认为，东莞的商业地产过剩，竞争激烈，旧有商业项目不得不进行转型，而转型成创客写字楼，是一条不错的路，也是未来写字楼发展的一个方向。

记者调查 办公成本很低

比起商业地产项目转型“创客空间”，产业地产早已经先行一步，同时，也为商业地产项目的转型提供经验和指导。

产业地产项目由于有着先天的产业优势，在推行“创客空间”时，更能够吸引创业者。前日，东莞首届创客梦想汇在东莞天安数码城举行，现场除了吸引不少想创业的年轻人外，还有不少地产业内人士到现场考察，目前在一家商业地产项目工作的李先生告诉记者，“创客空间”的概念商业地产在经营时也可以借鉴。

据了解，目前天安数码城内已经建成约7000平方米的创客空间，进驻项目超过50个。其中“天马创业营”已经签约的就有二三十家。其中一名“创客”施先生告诉记者，在这里办公成本很低，最便宜的380元/月租一个座位就可以创业，水电费、网络费等都由天马创业营承担，不需要其他费用。

提供各种资源扶助创业者

“创客空间”与传统写字楼有什么区别？东莞首个互联网联合办公空间—松山湖互联网产业园“大家创客”的相关负责人告诉记者，“创客空间”倡导的是共享协作式的新型办公模式，资源共享，跨界交流。除了可以“拎包进驻”的便利外，创客空间还会帮助创业者们寻找合作伙伴或投资人，帮助寻找各种市场资源，扶助大家创业。

“天马创业营”也同样设有天使投资，当你的项目需要资金，又具有创新性的时候，这些专业的天使投资人就会进行评估，对你的项目进行投资。“创客”施先生介绍，“380元/月不仅是一个卡座的钱，还可以得到成功企业家对你的产品发展方向、营销手段、未来的发展等进行指导和资金扶持。”这也是对许多创业者有最大吸引力的地方。

瞄准80后90后创业者

李健康介绍，他的工作团队曾经对许多创业者进行调查，发现许多70后、80后、90后对创客空间都很感兴趣。

不过，从创客空间的各种条件来看，充满理想和创意的80后、90后是其中最大的一个群体，正准备创业的“90后”小刘告诉记者，在开始创业时能够有最节约成本的办公室，有专业人士指导，还有可能获得资金的扶持，对他的吸引力很大。

业内人士：写字楼面临内忧外患

但是，在产业地产也在进行“创客空间”的时候，商业地产转型创客写字楼就面临着天然的竞争，在专业和配套上，产业地产项目拥有商业地产开发商所没有的先天优势，同时，商业地产遗留的问题也需要解决。有商铺业主认为，商铺的价值与写字楼的价值存在差异，商业地产转型成写字楼后，原有的价值降低，投资回报率减少，因此不少业主并不同意开发商转型成创客写字楼，而是希望转型成其他的商业项目。

此外，打造创客空间需要有专业的融资公司进行投资，“通过降低写字楼租金换取创业者项目的股份，只要投资的20多个项目当中，有一两个是成功的，就可以收回成本，甚至获得高额利润。”正在研究并准备推行创客写字楼的林先生告诉记者，创客写字楼除了要有融资渠道外，还需要有精准的投资眼光。

不过，有业内人士认为，在面对商业地产经营困局的时候，首先要做的是将其盘活，转型成创客写字楼是方法之一，只要人气起来了，带动周边的配套商业进驻，租金和价值自然就会往上涨。“在大城市，一些创客空间的租金已经直逼甲级写字楼。”该业内人士认为，“创客空间”是未来发展的一个方向。